サブリース、というものを
ご存知だろうか。

広い意味での不動産投資の
一つの手法だが、そこまで
うまい話ではないらしい。

金融知識の乏しい若年層が
ターゲットになっているという。

サブリースとは？

不動産業者が不動産、特に
アパート1棟まるごと販売を
する際に使われるもの。

アパートといえば、大家さん。
何もしなくても家賃収入が入る
という魅力的な投資手法だ。

ところが、なんとなく「いいなー」
というイメージだけで、詳しく
知らない人は多い。

そんな、良いイメージだけが
先行している業界で、詐欺だと
言われるような投資手法、それが
サブリースというもの。

もっとも、個人的な意見で言えば
詐欺は言い過ぎだろう。

契約内容にはちゃんと書いてあるし、
十分納得して契約していれば
詐欺と思う方もいないだろう。

ところが、一部事業者が行っている
サブリースは、正真正銘の
詐欺があったんだとか。

サブリースの詐欺手法

一般的なサブリースの契約は、
不動産会社が販売する賃貸物件に
「家賃保証」なるものをつける契約。

家主にすれば、借入で購入した
アパートでも、その借入の返済に
家賃を充てることが出来るという内容。

まぁ、ここだけ聞けばうまい話だが、
家賃は相場に応じて下がっていくし、
アパートの修繕も必要。

借入の返済以上の家賃収入が無ければ、
当然ながらマイナス収支となる。

そのへんのリスクさえ理解出来ていれば、
あとは家主が判断する案件だろう。

それさえ分かっていない若年層が
うまい話だけを鵜呑みにして契約し、
いざマイナス収支になれば、詐欺だという。

それは違うんじゃないかなと
思うが、本当の詐欺手法は
別に存在していた。

ある事例がネット記事にあったので、
それを紹介したいと思う。

被害男性は大手企業に勤める
27歳男性。

中古アパートの購入費用として
4100万円を金融機関から借り入れた。

この借入も、自分が住居として
使う場合にしか利用出来ない
フラット35という35年ローン。

本来、賃貸は事業用となり、
それなりに審査が行われる。

事業用ともなれば、返済期間は
長くても10年〜20年程度。

35年の返済にすることで月々の
返済額を下げ、家賃収益が
多少下がっても支払える計算になる。

金融機関には住居用であると伝え、
住民票も該当物件に移す。

不動産業者は、売れてしまえば
後のことなど知らない。

そんなやり方で購入した物件が、
後になって住居用でないことが
金融機関にバレて、融資した
費用の返還を求められる。

まぁ、家主になる男性がそこまでの
リスクを理解して進めていたなら、
金融機関への詐欺罪になる。

知らずにやっていたのであれば、
「不動産会社に騙された」と
なるが、不動産業者は契約書に
ちゃんと書いてあるという。

不動産業者はちゃんと逃げ道を
用意しており、結果的に悪く
なるのは家主。

契約内容を十分に把握せず、
不動産業者の話をすべて鵜呑みにし、
言われるがままに印鑑をついた結果。

大元は不動産業者が悪いのだろうが、
そこは弱肉強食の世界。
嫌な言い方だが、騙される方にも
非があると言わざるを得ない。

不動産投資は難しい？

では、サブリースを活用した
不動産投資は、すべて悪なのか。

決してそうではない。
問題は、利回りと将来の
収益予測だろう。

初期投資が低ければ、
多少の家賃減少にも耐えれる。

将来予測も、家賃減少や
修繕費などの計上を計算しておけば
そこまで大きく狂うことは少ない。

それを、初期投資が大きくなるのは
不動産会社に高く買わされるから。

将来収益が甘くなるのは、
不動産投資の知識が無いから。

手を出さない、という選択も
無しではないが、やはり問題は
「無知」というところだろう。

ちゃんとした知識をもって
内容を把握すれば、その
内容が本当に大丈夫なものか
どうかの判断がつく。

そして、現在家主として
やっている人は、当然ながら
そのへんの知識を持っている。

安易に手を出すべきではないかも
しれないが、不労所得を得たいので
あれば、ちゃんとした勉強を
するべきだろう。

自分自身で判断が出来るように。